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　　在以前，三亞最美的地方當屬距離市區(qū)半小時車程的亞龍灣。這片絕佳的海灘上排列著16家豪華酒店。最早的一家是中糧集團引入的凱萊大酒店，1996年開業(yè)時的場景還深深印在許多人腦海里。人們睜大眼、張大嘴巴看著寬敞通透的大堂，質(zhì)樸的地磚，身著花哨工作服的侍者，還有那些穿休閑服受邀前來的香港嘉賓而在2008年3月開業(yè)的麗思卡爾頓屬于最后一撥海景大酒店。此后，新的酒店依然層出不窮—只是如今都排在了第二梯隊，不能緊挨著海灘了。

　　在三亞的東面，往博鰲的方向去，是擁有21公里沙灘的海棠灣—比亞龍灣要長出好幾倍。現(xiàn)在，在這片被三亞市政府賦名為“國家海岸”的沙灘上，包括凱賓斯基、香格里拉、逸林希爾頓、喜來登、費爾蒙在內(nèi)的13座酒店的工地已經(jīng)搭起，為了方便酒店施工，海棠灣管委會迅速修起了一條自北向南的高速道路。海棠灣管委會也已經(jīng)公示，明年海棠灣重點配套項目共有69個，計劃投資119.5億元。而按照海南旅游部門的預(yù)計，20年之內(nèi)，海棠灣將擁有超過40家頂級酒店和度假村。

　　這些酒店的客房數(shù)、接待游客的能力，將數(shù)倍于亞龍灣酒店1萬余間的規(guī)模，問題是，它們將去哪里搶來增量的客?源？

　　三亞希望能吸引到更多來自中國內(nèi)地的游客。經(jīng)濟危機使得2009年來三亞打高爾夫球的韓國人少了一些，但這似乎并沒有妨礙內(nèi)地游客的增長。三亞旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展局的數(shù)據(jù)顯示，2008年三亞吸引了600萬名游客，比2007年增長了12%，比2006年增長了約30%。

　　對三亞和海南省政府來說，也許還有更大的野心，他們希望這個夢想成為“迪拜”的城市，能和印尼的巴厘島、泰國的普吉島一爭高下。

　　當年上海家化和李嘉誠均看好海棠灣，但幾經(jīng)談判后，三亞市政府決定自己開發(fā)。他們請了三家國際著名規(guī)劃公司，并派出官員赴國際著名熱帶旅游島去考察。現(xiàn)在，海棠灣成為海南整個“國際旅游島”規(guī)劃的一個重要部分。

　　顯然，三亞和海南省政府也意識到，光靠那些奢華的酒店還不足以吸引游客的到來。除了要改變落后的服務(wù)，讓那些黑導(dǎo)游、缺斤少兩的海鮮小販銷聲匿跡之外，政府還應(yīng)該做點什么。

　　海南省政府投入了超過300億元的資金到海口—屯昌高速公路、東環(huán)鐵路等項目，改善景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。此外，在豪華酒店之外，在98.78平方公里海棠灣的整體規(guī)劃中，會展中心、高爾夫球場、海洋公園、溫泉基地一應(yīng)俱全。最近又有一個大的項目落戶海棠灣—擁有一流醫(yī)療設(shè)備的中國人民解放軍總醫(yī)院（301醫(yī)院）海南分院。可以想見，未來這是吸引諸如國家機關(guān)以及大公司員工前往療養(yǎng)的一個高端醫(yī)療保健噱頭。

　　海南更看重的是另一個更有消費價值的游客群體：過境旅客。按照《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》（征求意見稿）的說法，海南爭取的將是以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點的旅游開放政策。在籌劃海口、三亞、瓊海、萬寧等城市市內(nèi)免稅店的同時，年初，由政府和海南相關(guān)部門組成的聯(lián)合調(diào)研組前往巴厘島、沖繩島、濟州島等地考察了“國際旅游島”的運營模式。

　　免稅和博彩概念是海南國際旅游島的規(guī)劃方案中收獲眼球最多的。海南省政府希望國人“離島免稅”的政策能夠幫助海南邁出“購物天堂”的第一步。目前在高端度假人群最為集中的三亞，只有麗思卡爾頓有一家LV的專賣店，而據(jù)三亞灣紅樹林方面介紹，在三亞灣紅樹林度假酒店規(guī)劃的運河商業(yè)街中，將來會引進一些一線奢侈品牌。中免集團三亞市內(nèi)免稅店，也已經(jīng)在9月1日開門揖客。

　　從國務(wù)院自年初至今接連批準了7個區(qū)域規(guī)劃來看，海南國際旅游島有望在年內(nèi)獲批并無太大的懸念。不過，發(fā)展博彩項目等頗有爭議的建議最終能否納入規(guī)劃文件，現(xiàn)階段尚是未知數(shù)。

　　如果沒有這些豪華酒店存在的話，三亞這座城市和任何一座中國的內(nèi)陸城市也沒有太多的不同，在市區(qū)的大街上跑著普通出租車和公交車，讓人側(cè)目的是為數(shù)眾多的在摩托車一側(cè)焊接了一個載人座位的摩的。

　　中國持續(xù)的經(jīng)濟增長給三亞帶來的游客治愈了1990年代初房地產(chǎn)泡沫留下的傷疤，三亞的夢想被重新點燃。蜈支洲島、鳳凰島的老板們，高爾夫球場和豪華游艇的經(jīng)營者們，還有市區(qū)街邊準備宰客的商販們，都在調(diào)整著自己的神經(jīng)，準備迎接12月開始的一年一度馬上就要涌起來的最高潮。

　　那些豪華酒店的建設(shè)者，則需要舍家來到這里，一待兩三年，期許通過一座中國最奢靡的酒店來從這座越來越high的城市分一杯羹，甚至是實現(xiàn)一些個人的理想。盡管他們現(xiàn)在面對的，只有一片工地和一摞規(guī)劃圖。

　　“我曾經(jīng)做過爛尾樓，很想完整做一件事。人的一生做不了很多事。”負責海棠灣酒店項目的中國希格瑪有限公司副總裁徐曉東說。他帶領(lǐng)的希格瑪下屬控股公司長島旅業(yè)的項目團隊在海棠灣的工地旁搭建了兩排二層的建筑，整日緊張地討論部署，因為11月30日就是他們正式開工的日期。

　　中糧集團1995年領(lǐng)銜開發(fā)亞龍灣的成功吸引了國內(nèi)外資本關(guān)注海棠灣。最早上海家化曾試圖主導(dǎo)海棠灣的一級開發(fā)，后來來自香港的李澤楷也加入了爭奪。但是對于三亞市政府來說，這些資本的要價太高，加上三亞市的財政狀況逐步得到改善，三亞市政府遂決定自主進行一級開發(fā)。

　　2007年6月，希格瑪公司以掛牌的形式拍得海棠灣8塊土地中的7號地，289畝。希格瑪迅速通過以酒店咨詢見長的浩華管理顧問公司做了調(diào)研，之后與11家酒店管理公司接洽，逐步篩選，最后與喜達屋達成一致意見。徐曉東說，他們的面積可以做700間客房，根據(jù)經(jīng)驗，他們決定做兩家酒店—喜達屋旗下的喜來登和豪華精選。

　　喜來登酒店是當年第二家在亞龍灣上落戶的酒店，也是亞龍灣酒店高房價的始作俑者。在喜來登酒店建設(shè)過程中地價就翻了數(shù)倍，酒店投資者將房價提高至逾千元，結(jié)果客人數(shù)目非但未減少，反而一房難求，甚至可以拒絕給團體客人以優(yōu)惠。但現(xiàn)在，喜來登在亞龍灣多了家化萬豪、鉑爾曼、希爾頓、麗思卡爾頓等競爭對手，已經(jīng)不復(fù)當年盛況，它們志在于海棠灣再現(xiàn)輝煌。

　　為了讓旗下索菲特品牌進入海棠灣，雅高酒店集團出讓了50%的管理費和每年的分紅。這是一場發(fā)生在2008年年底的競標，業(yè)主方幾乎接觸了所有知名的酒店品牌，雅高通過仲量聯(lián)行遞出標書，管理費的價格被競標各方壓得很低很低，而索菲特以更優(yōu)惠的價格入駐海棠灣。后來，50%的管理費—在三亞幾乎所有酒店管理集團都遇到了這樣的情況—這幾乎成為不成文的規(guī)定。

　　在三亞投資最大的是張寶全的今典集團。2005年，他在亞龍灣拍下一塊地，建成了今天的亞龍灣紅樹林度假酒店。這座8個月時間即告完工的酒店在開業(yè)第二年就實現(xiàn)了盈利，2008年銷售收入達到兩億元，毛利率達到62%。

　　這一成績開始鼓勵他在三亞投下更大的手筆。在海棠灣，今典集團拍了323畝地建設(shè)三亞第一個超七星級酒店紅樹林費爾蒙酒店，預(yù)計2011年開業(yè)；在三亞灣，今典還有一個更龐大的項目—三亞灣紅樹林度假酒店，這座擁有5400間客房，規(guī)劃有運河商業(yè)街、會展中心、公寓式酒店和水上樂園等項目的酒店一旦建成，將成為全球最大的酒店。

　　大連萬達則是首次進入三亞，這家公司在2007年4月拍走了海棠灣6號地，如今在這塊地上的兩家酒店已經(jīng)開工建設(shè)，這兩個酒店的管理方是五星級的希爾頓逸林酒店和希爾頓首次引入中國的超六星級酒店品牌康萊德。

　　今典和萬達、希格瑪它們這些第一批參與投拍的開發(fā)商花的代價在每畝100萬元左右。“當時這個價格被認為是天價。”今典下屬三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳浦說。

　　那是2007年4月，三亞市政府共掛牌了8塊地，但是并不是所有開發(fā)商都看好海棠灣這個當初除了沙灘一無所有的地方。第一次拍賣只拍出6塊地，兩塊土地流拍。現(xiàn)在他們應(yīng)該會為自己當初的決定后悔了，因為到2009年10月拍第11號地的時候，成交價格已經(jīng)超過了每畝300萬元。海棠灣的一期規(guī)劃沿海岸線共有12塊地，現(xiàn)在政府手里只剩一塊地了，開發(fā)商的狂熱讓市政府相信這塊地還可以賣出好價錢。

　　與海棠灣云集多家開發(fā)商不同，在位于陵水縣的清水灣，只有一個開發(fā)商雅居樂，當然，還有一個合資方摩根士丹利，后者通過交易獲得了清水灣雅居樂項目30%的股權(quán)。這個投資200億元的地產(chǎn)綜合體涵蓋6家包括朱美拉、希爾頓等品牌在內(nèi)的高端酒店，以及高爾夫球場、住宅、別墅、游艇會等多個項目。

　　清水灣被三亞市政府描述為“大三亞”的核心，清澈的海水和細白的沙灘足以讓清水灣媲美亞龍灣和海棠灣，只是與后兩者相比，清水灣離三亞市區(qū)要遠一些，大概一個小時車程。雅居樂方面認為來三亞度假或者買房的人更在乎的是沙灘，而不是市區(qū)，況且亞龍灣和海棠灣的規(guī)劃中都沒有居住功能，只有清水灣這里有：商業(yè)街、高爾夫球場、游艇、溫泉等元素也足以滿足那些富裕的度假者對于度假的需求。

　　在雅居樂清水灣的銷售中心，大部分樓座都已經(jīng)貼上了售罄的標簽，那些絡(luò)繹不絕前來看房的男男女女看上去很容易就被藍天碧海椰樹沙灘給打動了，辦簽約手續(xù)的柜臺前甚至都排上了隊。對于一線海景房兩萬元、別墅五六萬元、二線高層一萬出頭的售賣均價，他們看上去那么輕易地就接受了。一對年輕的夫婦在簽約時，業(yè)主一欄填上了他們的看上去只有兩三歲的女兒的名字。

　　因為拿地成本相對便宜，開盤時又趕上房價飆升，這個總投資200億元的項目最終的銷售收入甚至有望突破1000億元。這個項目的銷售也許能讓今年雅居樂地產(chǎn)很得意。

　　清水灣的高成交量也鼓舞了海棠灣的那些開發(fā)商，后者雖然比前者更早規(guī)劃，但是動工卻更晚。

　　“在三亞，好地基本上已經(jīng)被拿光了。”一個大型地產(chǎn)綜合體開發(fā)項目的項目經(jīng)理說。他所指的，是三亞“五大海灣”的沿海地塊。在他看來，1980年代末的那次房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮是面對本島客戶，他們押寶海南島作為經(jīng)濟特區(qū)會吸引越來越多的人來海南工作，但是這次投資熱潮目標客戶則是外來客戶，他們是游客、投資客和那些想要在這塊中國僅有的熱帶沙灘上休假養(yǎng)生的人。

　　有誰會在意迪拜的物流港口、交通運輸、金融中心的定位呢？大家更愿意看到的是迪拜塔。總是會這樣：有遠大的抱負、有豐富的規(guī)劃，但最先嗅到機會的卻總是地產(chǎn)商，他們帶來銀行貸款、帶來開發(fā)、帶來概念，帶來奢華。這是通向繁華的一個捷徑——如果沒有償付危機，那通天的迪拜塔，代表著的就是勇氣、信心和不會停止更不會逆轉(zhuǎn)的上升步伐。