成人精品一区日本无码网-久久精品国产成人-国产偷亚洲偷欧美偷精品-国产99视频精品免视看9-无码成人一区二区-久久66热人妻偷产精品

　　讓我們認識下最有膽魄的地產開發商——

　　83億的冒險

　　古稀之年的森稔為了建成高達492米的上海環球金融中心，疲于奔命15年。此外，他還有72億美元的債務。

　　這個耗資近百億元的摩天大樓會讓他咸魚翻身嗎？

　　8月30日下午兩點。伴隨著讓人眩暈的神秘光影和節奏，以顛覆想象力的方式，一臺急速上升的電梯將一臉驚訝的人們帶到了474米的高空中。

　　這個位于474米高的空間，看上去就像一個太空倉，天閣底部的玻璃通道設有幾條透明的玻璃地板，懸空于觀光長廊時，漫步云端的感覺就這樣成了現實，腳下的城市仿佛在流動。當然，要走在完全透明的玻璃地板上朝下看，是需要很大勇氣的。

　　當天，這個曾被無數家媒體描述過,被無數人想象過的世界最高的觀光天閣終于與人們見面了。來自世界各地的游客、記者都在這里爭相拍照、報道，要把這個最高體驗第一時間傳遞出去。

　　一名日本記者走在透明的玻璃地板上，擺出一副夸張的表情，對著攝像機鏡頭大聲尖叫，似乎要向觀眾證明，這里有多么的刺激。在這里，你會發現視野從來沒有如此開闊，全上海的景象一覽無余，你甚至還能清楚俯瞰身邊88層的金茂大廈那個菠蘿形狀的尖頂。

　　這里就是上海環球金融中心最頂端一個梯形開口處。這個距離地面474米的觀光廳成為了世界上最高的觀光天閣。這棟101層、高度為492米的摩天大樓，根據國際高層建筑與城市住宅協會最新公布的高層建筑排行榜，在“最高使用樓層高度”和“最高樓頂高度”兩項中位居全球第一。如果不算上臺北101大樓頂上細細的尖頂，那么它將成為全球已建成的摩天大樓里最高的一幢。

　　15年的滄桑

　　8月30日下午，在上海環球金融中心落成啟用的新聞發布會上，當大樓的開發商——日本森大廈株式會社社長森稔和他的伙伴們出現時，全場頓時安靜下來。或許在場的大多數記者都沒有來得及對他進行過細致的研究，但是“第一高樓”的曲折誕生過程已經足以讓他們對這個日本商人充滿好奇。

　　臺上的森稔表情平靜,已是滿頭白發的他步履顯得有些蹣跚。當天，森稔最終完成了1993年的承諾。但是，這一刻，森稔的表情和其他所有商人都不同。當他站在所有人面前發表演講，或者面對攝影師拍照時，臉上掛著的總是那種奇特的表情：有些害羞和內斂，似乎又顯得有點憂心忡忡。他好像缺乏在人群前或者攝像機前的表演欲望，照片上他也不笑，或者，他把嘴角一抿，就當作笑。

　　他講話的聲音有點像敲擊金屬時發出的響聲，他在演講中重復了他建設這座大樓的歷史和其中的艱辛。也許這些對他來說才是最沉重的。

　　上海環球金融中心把東京經驗搬到上海

　　“最初決定投資浦東時，世界上很少有人相信這里能成為金融中心，即使在日本國內也有許多評論認為這筆投資“魯莽草率不可能，而今天上海環球金融中心的成功啟用告訴大家，這里一定能成為亞洲首屈一指的金融城市。”這句話，森稔在演講中不止講了一遍。“做出決定很快，但那段經歷社長至今還常常提起。”一位跟隨他多年的員工這樣說道。

　　這是一個他用了1000次會議來商討項目的共同開發模式，用了14年與拆遷戶溝通，用了15年時間來完成的一個龐大計劃。

　　時間回溯到15年前。1993年10月，森稔第一次來到上海時，這座城市讓他想起了戰后東京的活力。時任浦東新區管委會主任的趙啟正告訴他:“我們打算在陸家嘴(600663)中心區建設三座高樓，第一座我們來建，后兩座還沒有確定。”森稔立刻回應:“讓我來建第二座吧。”就這樣他將重籌押在初露崢嶸的上海房地產市場。

　　1997年8月27日，上海環球金融中心奠基儀式舉行，按照當時規劃，上海環球金融中心由地下3層與地上94層組成，高460米，這在當時已經是世界第一高樓的高度。然而，亞洲金融危機的爆發阻擋了上海環球金融中心的建設步伐。上海第一高樓淪為“第一爛尾樓”。當時，一位上海的建筑師尖銳地評價道：很長一段時間內自我定位為“世界第一高樓”的上海環球金融中心，其客觀現狀恐怕難以擺脫“第一爛尾樓”之嫌。

　　2001年，紐約世界貿易中心遭受的恐怖襲擊，進一步打擊了他的雄心，并且削弱了投資者以及希望進駐摩天大廈的租戶的信心，與此同時，關于大樓外觀設計上存在的爭議也隨之而來，工地沉睡了6年。森稔為該項目融資而組建的投資財團的成員慌了手腳，因此森稔在其中的股份從最初的30%飆升至80%。

　　直至2003年2月，上海環球金融中心才高調傳出復工的訊息。但此時，460米已經算不上“世界第一高”了——2003年10月17日，臺北101大廈落成，以480米的主體高度成為世界第一。為了重新奪回“世界第一”，上海環球金融中心重新進行規劃設計，高度從460米提高到492米，外觀也做了更改。但之后的沉寂不禁令人生疑：難道真如外界傳言，日本投資方之所以趕著舉行復工儀式，僅僅因為這個項目“不能再拖下去了”？

　　“完全沒有想到。原本打算2001年竣工的，結果要拖到2008年。但這不是單純的工期延長，上海環球金融中心在睡夢中也在成長。”森稔感嘆說。

　　夢想成真

　　當然，進入大樓，你還是會感覺到這里與眾不同的地方，不僅僅是它的高度與奢華。這里的管理沿襲了日本式的管理，環球金融中心的高層管理基本上都是日本人，董事長森浩生是森稔之子，觀光廳總經理、商業設施部長、會議中心總經理等要職全部為日本人擔任。這里還非常注重培訓，目前在培訓員工就有1000多人。

　　森稔意在將這坐大廈立足于“世界金融磁場”的理念,打造成亞洲首屈一指的金融中心。所以，對入駐這里的機構也有嚴格的篩選,主要以銀行、證券、保險等跨國金融機構為主,以及與之配套的律師行、管理咨詢等機構,還有少量入駐的企業,“起步價”必須是在“世界500強”之列。

　　環球金融中心推出的可供出租的寫字樓面積約22萬平方米。森稔說，這將創造出兩到三倍于陸家嘴金融區現有高檔辦公區面積的需求。7樓直至77樓的商業辦公區域是上海環球金融中心的主體。盡管每平方米每天3美元的租金已經創下上海寫字樓租金的新高，但由于陸家嘴地區金融機構云集，金融要素市場齊備，還是吸引了國內外眾多金融機構入駐。

　　目前，日本銀行界巨頭瑞穗金融集團（MizuhoFinancialGroup）和三井住友金融集團（SumitomoMitsuiFinancialGroup）的子公司已經簽約入駐。未來還將要進駐的金融巨頭們還有巴黎銀行、德國商業銀行，另外來自國內的國泰基金大手筆簽下38、39兩層樓面。持有該項目10%股份的摩根士丹利（MorganStanley）也有可能成為大廈的租戶。

　　除了金融巨頭們，很多公司把進駐環球金融中心作為公司品牌提升的手段，“我們很喜歡這里，這很符合我們的要求。”一位世界著名建筑設計公司的負責人說道。按照森稔早前的計劃，開業那天，這座造價83億人民幣的大廈的使用率將達到40%，一年之后將升至90%。

　　實際的情況比森稔的想象更好，到開幕之時，大樓的出租率已接近50%，仲量聯行亞太區董事陳立民表示，上海環球金融中心目前的入駐率已經相當可觀。

　　日本森大廈株式會社還預測，上海環球金融中心出租率達到100%時，將有近150家世界主要金融機構入駐，工作人員約12000人，其中入駐的日資企業預計將占30%，歐美企業約50%。而根據他們預計，這棟花費83億元人民幣巨資的大廈收回成本的周期約為12年。

　　“大樓的建成并是不最后的終結。”森稔說，他們還會繼續在后面的經營管理上做出努力。他希望，他器重的這座摩天大樓象征著的是一個成熟的市場，而不是一個已經達到頂峰、即將走下坡路的市場。

　　把東京經驗搬到上海

　　21年前，森稔在東京開發了“阿克新城(ARKHILLS)”項目，1986年竣工以后，30多家國際一流的金融企業入駐這一樓盤，接著就有了東京國際金融中心的提法。后來，森稔又開發了很多新的樓盤，也有很多國際知名企業入駐。自從森大廈公司1959年成立以來，在東京等地已經開發了數十幢大廈。毫無疑問，森稔希望將這些成功的開發和管理經驗帶到中國去，運用在上海環球金融中心項目上，在中國和上海打造一個真正的“國際金融中心”。

　　1994年，美國KPF建筑師事務所創始人之一威廉·佩德森接到設計任務時，森稔提出的要求只有兩個——第一，大廈由4部分功能區組成；第二，設想把這個建筑當做全部上海市民的標志非常重要。當然，他也希望這將是全球第一高樓。

　　幸運的是，在環球金融中心建成的時候，它成為了世界上已建成的最高建筑，但不少人認為遺憾的是摩天大樓的競爭從來就沒有停止過。就在它的旁邊，與上海環球金融中心、金茂大廈所形成“品”字形排列的又一幢超高層摩天大樓——“上海中心”，其結構高度達到前所未有的565.6米，這一高度超過了上海環球金融中心。

　　顯然，森稔已經意識到這一點，“建造世界第一高樓并不是我們的理想。雖然高度的競爭是沒有止境的，但大樓蓋成時是世界第一高，在吉尼斯世界紀錄中榜上有名，不也是一樁好事嗎？我倒覺得現在這個高度恰如其分，與周圍的金茂大廈、東方明珠(600832,股吧)電視塔之間獲得了很好的平衡，所以這沒有什么好遺憾的。”

　　是的，至少上海環球金融中心確保了森稔作為亞洲最有膽魄的開發商的地位。他說，自己希望這棟樓能夠成為上海的新地標，數年之后，如果人們想要來中國，到上海，那一定要到環球金融中心看看，他把這當成作品。

　　但是，為了這個作品，為了這個巨大的賭注，他甚至和弟弟森章分道揚鑣。如今走平穩路線的森章已是日本首富，森稔還背負著72億美元的債務。談起未來，這位滿頭白發的日本人仍然是自信滿滿：“我一直在努力。上海的前景也將一片光明”。森稔說：“雖然目前世界經濟確實有點混亂，但這不會太多地影響中國經濟，并且上海即將迎來世博會，這將引起世界的注目，因此我看好上海的經濟。

　　在他打造的在這座世界最高樓里面，也創造了很多的“世界第一”：世界最先進的會議室，最高的觀景天閣，世界最高的餐廳，擁有世界上最大的液晶電視……

　　上海環球金融中心打破摩天大樓魔咒？

　　其中位于79到93層柏悅酒店也是上海最貴的酒店。酒店共有174間客房，卻配備了700多名服務員，也就是說平均一個客人就有7名服務生為他服務。當然，這樣的待遇，也創下了最貴酒店的紀錄，在這里住一晚上的最低價是5000元人民幣，另外還得加上15%的服務費。當然，總統套房的價格就更高了，需要8萬8千元一晚。更讓人吃驚的是，酒店居然把一個泳池搬到了85層，這是世界上最高的游泳池。

　　但是，人們依然可以在這座奢華的大樓里找到一些不完美的地方。比如，最貴的酒店仍然會被抱怨有設計缺陷：浴室和洗手間分開了；97層的觀光閣被人嫌不夠長，有點窄，形容說更像一個過渡層。不過也許這正如大樓的設計者威廉·佩德森所講：在我的腦海中，并不存在“完美”的摩天大樓這個概念。

　　時至今日，在大樓建成之時，森稔面對的尖銳問題依舊不少。“有人說摩天大樓建成之日，就是經濟危機來臨之時，你怎么看待這個現象？”在當日的發布會上，一位記者問道，并且她還強調說這個規律是經過歷史無數次驗證的。

　　確實，摩天大樓從來就是批評不斷的。上海環球金融中心開建之初，就有人指責它龐大的規模是“20世紀所有錯誤的城市規劃的沉渣泛起”。說成是巨型的便攜式真空吸塵器，是世界最大的酒瓶起子。在它建成后又有人將這個陸家嘴(600663)中心區域的新高度和著名的“摩天大樓指數”聯系到一起。

　　“高樓建成之日即是市場衰退之時。”1999年，德意志銀行的證券分析師安德魯·勞倫斯用自己的這個研究結果驗證了之前100年間全球幾次大的經濟事件。在過去的100年時間內，“摩天大樓指數”頻頻“顯靈”。其中紐約新加大廈和大都會人壽大廈1908年前后落成，期間金融危機席卷全美，數百家中小銀行倒閉；1913年伍爾沃斯大廈落成，美國經濟出現收縮；1920年代末至1930年代初，華爾街克萊斯勒大廈和帝國大廈相繼落成，期間紐約股市崩盤并引發全球經濟大蕭條；70年代中期紐約世界貿易中心和芝加哥西爾斯大廈再奪全球最高榮譽，后發生石油危機，美元狂跌，全球經濟再次陷入衰退；1997年吉隆坡雙子塔樓取代了西爾斯大廈的最高紀錄，亞洲發生金融危機；臺北101大樓2000年至2001年建成，高科技泡沫破滅，全球股市狂瀉。

　　“摩天大樓指數”的結論能否會被再一次證實，從環球金融中心建成的前兩年就開始成為經濟界的話題。雷曼兄弟公司的經濟學家盧埃林稱，“如果全球有發生經濟危機的可能性，那很可能會在2007年或2008年。”當時這兩個年份分別是上海世界金融中心、香港的聯合廣場第七期以及在世貿大廈遺址上新建的自由大廈完工的日期。

　　不過，森稔對這種說法是不屑一顧的。“這樣的說法我還是第一次聽到。”森稔這樣回答到，“所謂的摩天大樓建造時間一般較長，在經濟景氣時期建造，等到造好，剛巧迎來了經濟下落的時期，我認為不存在這樣的說法。”森稔表示，盡管全球經濟低迷，上海經濟會繼續強勁增長。

　　顯然，森稔對摩天大樓是非常鐘愛的，在大多數西方國家都在批評高層建筑的時候，森稔卻堅持認為亞洲城市建設應走“高層路線”，他深知，在日本這樣國土狹小的國家，可供開發的綜合性商業面積相當缺乏，因此在開發中必須通過集約蓋高樓的方式，達到節省土地，并通過建立多功能綜合社區的途徑，把在該區域工作的人群留在城里，使他們的業余時間成倍增加，用以滿足物質和精神生活的需求。近50年來，這個理念已經幫助森稔成功地把東京政府區附近的一連串地塊開發成世界上最具價值的地產組合，他也成了世界上建造摩天大樓最多的房產商。