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　　改革開放30年，我國關(guān)于住房制度的改革探索實踐也經(jīng)歷了近30年。從醞釀探索到正式啟動、從分期分批推進到不斷深化、從福利分房制度終結(jié)到住房保障時代開啟，我國關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見。

　　住房制度的改革不僅改變了城市的面貌，也改變了許多人居住的環(huán)境、品質(zhì)、觀念和價值。在房改進程的推動下，中國樓市新時代不斷被開啟，目前中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從最初的“居者憂其屋”、“居者有其屋”進一步升級到“居者優(yōu)其屋”的時代變遷。

　　福利分房年代：苦熬多年，才分到一個單身宿舍

　　“現(xiàn)在的許多年輕人都羨慕我們那會兒能分房，不用自己掏錢買，卻不知道我們分房的路有多艱辛！”在一家國企工作的陳阿姨對當年的分房過程感慨不已。

　　當時的分房情景，陳阿姨至今記憶猶新。“那時候，單位的房子十分緊張，所有的人都得排隊打分，只要有一點動靜，送禮遞條子的、找關(guān)系的人特別多。我和我們家老頭是雙職工，也等了近5年才分到了一個單身宿舍。”

　　“那時的條件和現(xiàn)在根本沒法比，住的是"筒子樓"。衛(wèi)生間是一層樓共用，廚房就搭在走廊里，洗澡要么去集體澡堂子、要么就到樓道里公用的衛(wèi)生間關(guān)起一格廁所門洗。后來有了孩子，在房中間擺個書柜算是當堵墻隔個小房間出來。直到90年代初，由于工作表現(xiàn)好才給換成小套間，建筑面積也只有42平方米。”

　　和陳阿姨的感受相同，接受采訪的多數(shù)父輩人都有著和她相同或相類似的辛酸經(jīng)歷，如何熬上一套房子成了他們共同的憂慮。“住房靠國家，分房靠等級”，在福利分房年代這一口號十分流行。

　　“那時，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民解決住房問題仍停留在"等、靠、要"三個字——等國家建房、靠組織分房、要單位給房。”有過福利分房經(jīng)歷的社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員尚教蔚說。

　　對于那一時期的中國房地產(chǎn)市場，曾多次參與國家房改政策的研究和制定、國家房改方案的主要起草人之一顧云昌有著更多的感受，他目前的身份是建設(shè)部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長。

　　顧云昌說，福利分房年代建房難，分房更難。為什么進行房改，因為原來的住房制度已經(jīng)嚴重阻礙了中國住房的解決。有一個數(shù)據(jù)，解放初期我們?nèi)司�住房居住面積是4.5平方米，但到了1978年我們?nèi)司�住房居住面積卻只有3.6平方米，反而下降了。這其中雖然有城市人口增加的問題，但主要還是建設(shè)速度跟不上，同時僅僅依靠國家財力解決問題是不行的。

　　據(jù)他回憶，從上世紀80年代初就已開始討論住宅的屬性問題，有關(guān)它到底是商品還是福利品，討論了好幾年，一些大的經(jīng)濟學家都參加了討論。在討論基礎(chǔ)上得出了一個結(jié)論：即住宅必須走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意見很大。

　　當時房改大概有這樣兩種思路：一種思路是以租金改革為起點，因為租金太低，必須改革低租金，如何改革低租金，舉行了很多次研討會。1987年國務院批準的煙臺、蚌埠等城市的方案就是以租金改革為重點，試圖通過租金改革促使我們住房制度的改革。但提高租金問題也隨之而來，當時老百姓的收入很低，支付不了怎么辦，那么就要增加補貼。提高多少租金，增加多少補貼，這在當時進行了很長時間的討論，幾輪之后方案才最終定下來，里面的過程非常復雜。

　　第二種思路是不以租金改革為主，而是以住房產(chǎn)權(quán)制度改革為重點，以出售公房為重點。當時借鑒了新加坡、英國等國的經(jīng)驗，幾代領(lǐng)導人都非常重視。

　　“不僅中國改革開放的總設(shè)計師是鄧小平，中國房地產(chǎn)改革的總設(shè)計師也是鄧小平。”顧云昌說，實際上我們房改方案最終的實現(xiàn)都是按照鄧小平1980年關(guān)于住房和建筑問題的講話來做的，他在1978年就說，要動員個人手里的錢解決住房問題，個人建房可以，買房也可以。到了1980年的時候他說，要鼓勵大家買房，新房可以賣，舊房也可以賣。可以一次付款，也可以分期付款，對于低收入者給予補貼、抵押貸款等。這實際上把我們房地產(chǎn)住房分配體制進行了徹底改革，即原來是住房實物分配，后來則是住房貨幣化分配。

　　住房商品化時代：首付20萬，住上87平方米大兩居

　　有關(guān)房改的這一指導思想，在時隔18年后終于變?yōu)楝F(xiàn)實。1998年，國務院發(fā)布了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該文件明確提出：從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。通知還要求，停止住房實物分配后，新建經(jīng)濟適用房原則上只售不租，同時要全面推行和不斷完善住房公積金制度。這標志著中國實行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺：

　　中國進入了住房商品化、社會化時代。

　　“我是2000年以后才參加工作的，沒資格參加福利分房。不過政策改變后，我有了更多的選擇。”在金融機構(gòu)工作的吳先生與妻子2007年初購買了一套位于北京西四環(huán)附近的兩居室，87平方米，首付20多萬，每個月還銀行貸款3000多元，對于這對小兩口來說還算可以負擔。

　　“房子雖然不大，但比起我爸媽他們單位分的房子，戶型、小區(qū)、物業(yè)都好了不知道多少倍！工作4年攢夠了首付，目前我們兩個每月收入在1萬多元，還完房貸還能有不少用來生活、投資和儲蓄，我覺得我們并不是別人口中說的"房奴"。”吳先生高興地說。

　　在北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，福利分房制度的打破使城鎮(zhèn)居民對住房有了更多選擇余地。在福利分房制度下，職工獲得住房的主要途徑是單位按職級、工齡等因素分配的公房，這使得城鎮(zhèn)居民在職業(yè)的選擇以及再選擇上面臨極大的束縛。而市場化改革則使居民打破了這種束縛。

　　城鎮(zhèn)住房的市場化改革極大地催生了住房金融業(yè)務，特別是住房抵押貸款市場的迅速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年整年全國金融機構(gòu)個貸(不包括個人經(jīng)營性貸款)余額達到32000多億元，其中個人住房按揭貸款達到27000多億元，按此計算個人住房按揭貸款占整個個人貸款的80%以上。

　　與此同時，城鎮(zhèn)居民住房水平也得到顯著提高。2006年，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到27.1平方米。在住房數(shù)量增長的同時，居住質(zhì)量明顯提高，住房功能不斷改善。

　　房改可謂是個潘多拉魔盒，帶來了房市繁榮、居住改善，也帶來了房價扶搖直上。