近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），明確指出要轉變城市開發(fā)建設方式，建立可持續(xù)的城市更新模式。

　　當前，成都正處在增存并舉的發(fā)展階段，全市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內存量用地占比較高，老舊小區(qū)、城中村等12類更新對象占存量地區(qū)的12.5%。實施城市更新行動，是圍繞成都建設踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)的戰(zhàn)略目標，系統(tǒng)解決存量地區(qū)基礎設施和公共服務短板突出、老舊房屋安全隱患大、高強度開發(fā)與低效閑置利用并存等現實問題，塑造公園城市優(yōu)美形態(tài)、增進公園城市民生福祉、激發(fā)公園城市經濟活力、增強公園城市治理效能的重要舉措。

　　全面開展城市體檢評估

　　《意見》指出要“全面開展城市體檢評估，建立發(fā)現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑”。

　　成都可依托地理實體、實景三維、城市信息模型（CIM）平臺等數據，搭建存量空間更新評估數據庫，摸清數量、權屬、利用情況。圍繞“房屋+地塊+社區(qū)”多維度構建包含建筑年代、建筑面積、房屋套數等存量空間現狀評估指標體系，實現存量空間動態(tài)監(jiān)測。

　　定期開展城市體檢和專項領域評估，為城市更新工作找準方向和著力點。總體層面，持續(xù)開展雙體檢（城市體檢、國土空間體檢），診斷城市存在的系統(tǒng)性問題，重點圍繞12類更新對象，開展入戶調查評估，調整增加體檢指標項，提升城市體檢對更新的針對性；專項領域層面，基于各片區(qū)人口特征的精準識別，圍繞市政基礎設施和公服設施開展承載力評估，識別供需矛盾較為突出的區(qū)域。

　　建立“體檢評估—項目入庫—更新改造”的循環(huán)工作機制。體檢評估識別出改造較為迫切、問題較為突出的重點區(qū)域可直接轉化為更新項目，經主管部門核實批準后，納入成都市城市更新項目庫推進實施，并在后續(xù)城市體檢中評估實施效果。

　　搭建三級規(guī)劃實施體系

　　《意見》明確建立完善“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的規(guī)劃實施體系。

　　專項規(guī)劃層面，成都按照“市統(tǒng)籌、區(qū)主導”的工作思路，組織編制市、區(qū)兩級城市更新專項規(guī)劃。市級更新專項規(guī)劃是統(tǒng)籌全市更新工作、有序推進城市更新行動的綱領性文件。《成都市城市更新規(guī)劃（2023—2035年）》圍繞“公園城市示范區(qū)建設下的高質量城市更新”的總體目標，針對城市體檢識別的主要問題，從完善城市功能、改善民生福祉、激發(fā)經濟社會活力、賡續(xù)歷史文脈、提升環(huán)境品質等方面明確更新主要任務，并銜接詳細規(guī)劃管理單元，劃定中心城區(qū)更新單元及重點更新區(qū)域，以系統(tǒng)謀劃、重點突破的方式推進全市城市更新工作。區(qū)縣級更新專項規(guī)劃在深化市級更新專項規(guī)劃目標任務基礎上，落實公園城市建設要求，強化更新單元引導，并制定行動計劃，形成更新項目清單。

　　片區(qū)層面，依托更新單元建立“策劃—規(guī)劃—設計”一體化機制，推動整體謀劃，實現資源配置、公服補短、布局優(yōu)化、多方利益的統(tǒng)籌。策劃上，考慮運營前置與資源鏈接，形成片區(qū)策劃方案，確定單元整體功能定位與業(yè)態(tài)發(fā)展路徑；規(guī)劃上，通過“人—地—房—產”空間耦合評估，從單元開發(fā)容量、拆遷安置規(guī)模、公共服務能力等維度形成問題、資源、需求三大清單，結合“留改拆”各類資源的產權主體、產權性質，提出用地布局方案，做好多種資產組合供應，實現資產保值增值；設計上，圍繞公園城市場景營造，加強城市設計引導，細化建筑高度、開發(fā)強度、風貌形態(tài)、開敞空間控制等要求，將相關控制性指標納入詳細規(guī)劃管理，引導項目精準實施。

　　以高新區(qū)馮家灣更新單元為例，規(guī)劃立足“總部+基地”“研發(fā)+制造”的區(qū)域協(xié)作關系，明確“高新源點、科創(chuàng)高地”的功能定位，綜合考慮產業(yè)能級、人群需求、更新意愿，統(tǒng)籌布局產業(yè)空間、研發(fā)平臺及公共服務，并通過城市設計手段，結合既有建筑更新改造、見縫插針織補公園體系等，植入“公園+”工作、交往、休憩場景，讓企業(yè)和人才“愿意來、留得住、發(fā)展得好”。

　　更新項目實施方案需以更新單元實施規(guī)劃為依據，深化方案設計，實施方案可與單元規(guī)劃同步編制。

　　圍繞堵點創(chuàng)新政策工具

　　《意見》指出圍繞土地混合利用、容積率轉移或獎勵、低效用地再開發(fā)、存量土地自主改造等完善用地政策。

　　目前，成都已出臺《關于以城市更新方式推動低效用地再開發(fā)的實施意見》，在土地混合利用、多元化土地供應方式、企業(yè)參與再開發(fā)等方面進行了創(chuàng)新探索，為城市更新提供了政策保障。下一步，成都將圍繞細化更新政策實施細則、完善全周期更新指引、激活多元主體參與城市更新等方面進行積極探索。

　　一是開展更新政策實施成效評估，從城市發(fā)展視角評估既有政策與城市戰(zhàn)略、上位要求、規(guī)劃管理工作的適應性，從區(qū)縣管理視角摸清現有政策實施堵點、難點，從市場需求視角了解政策條款與實際需求是否相符，結合評估結果分區(qū)分類制定政策實施細則。

　　二是圍繞城市更新全周期流程，出臺城市更新操作規(guī)程，明確各環(huán)節(jié)操作流程、參與方式、合作規(guī)則等內容，為市場主體參與城市更新指明方向。

　　三是結合區(qū)域特征完善更新機制，如針對權屬交錯復雜、空間破碎的片區(qū)，以土地整備為手段，統(tǒng)籌政府、原權利人、市場主體等多方權屬、權益、空間三個關系，推動片區(qū)整體更新。

　　健全多元化投融資方式

　　《意見》指出要加大中央預算內投資、超長期特別國債、中央財政專項資金等對城市更新的支持力度，完善稅費減免政策，加大金融信貸支持，鼓勵社會資本參與。

　　對于同一更新項目要綜合運用好各項政策性資金，打好政策“組合拳”，發(fā)揮其在更新中的兜底與引導作用，重點解決諸如燃氣管網老化、供水管網漏損、城市危舊房改造等安全底線問題；針對有較大更新潛力和一定增值收益的更新項目，鼓勵暢通民間資本投資渠道，建立利益共享機制，吸引社會資本參與城市更新；針對未來有穩(wěn)定收益的更新項目，鼓勵發(fā)行不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品、公司信用類債券等金融工具，將不動產流動起來，使資金能夠更快地投入到其他城市更新項目或其他急需資金的領域，逐步形成政府引導、市場運作、全社會參與的可持續(xù)城市更新投融資模式。

　　城市更新工作意義重大、任務艱巨，《意見》的印發(fā)為新時期持續(xù)推進城市更新行動進一步凝聚了共識、指明了方向，成都應抓住《意見》印發(fā)契機，以公園城市示范區(qū)建設為統(tǒng)領，加強組織領導、凝聚各方力量，推進城市更新行動各項任務落實落細，促進城市高質量發(fā)展。

　　（作者：成都市規(guī)劃設計研究院副院長）