作為未來一年宏觀經(jīng)濟政策的“風(fēng)向標(biāo)”，每逢年底的中央經(jīng)濟工作會議都備受關(guān)注。

　　記者注意到，今年中央經(jīng)濟工作會議首次強調(diào)了“城市更新”這一概念，提出加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。

　　城市更新被認為是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著城鎮(zhèn)化進程加速，我國城市特別是大城市已從“增量開發(fā)”進入“存量運營”時代。

　　通過城市更新，城市能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造，成為城市發(fā)展新的增長點。但城市更新面對的不是一張空白畫布，怎樣才能畫出完美的畫作？

　　對此，廣東省廣州市荔灣區(qū)住建局相關(guān)負責(zé)人在接受中國城市報記者采訪時表示，城市更新目前還處于探索階段，成熟的標(biāo)志在于相關(guān)法律的正式出臺，廣州市目前正在做類似嘗試。

　　從永慶坊看“廣州經(jīng)驗”：公眾參與

　　廣州是最早進入城市更新領(lǐng)域的城市之一。從2009年在全國率先開展“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造試點起至今，廣州已有10余年城市更新經(jīng)驗。

　　“城市更新是城市的一個永恒話題。事實上，從城市建設(shè)之初，就不斷進入更新過程，但這個過程中，涉及到土地、規(guī)劃、發(fā)改、財政、住建等多個部門，較為復(fù)雜。”廣州市荔灣區(qū)住建局相關(guān)負責(zé)人說。

　　作為城市更新的試驗田，也是標(biāo)桿城市，廣州有何經(jīng)驗對外推廣？接受記者采訪的專家都提到了公眾參與。

　　永慶坊可以作為廣州城市更新的一個典型案例。去年10月，習(xí)近平總書記在視察廣東時就來到永慶坊，對這種能留下城市記憶的做法表示肯定，并對廣州提出實現(xiàn)老城市新活力的要求。

　　永慶坊占地11.37萬平方公里，占廣州老城面積約1/4。這里也是廣州市26片歷史文化街區(qū)之一，有很多歷史故居，如李小龍故居、詹天佑故居，八合會館、寶慶大押等。

　　2015年，永慶坊啟動舊城改造，改變過去“推倒重來、大拆大建”的做法，采取“微改造”的創(chuàng)新理念，保持原有城市肌理，為老街留下了“廣味”。如今，永慶坊已進入二期改造，計劃于2021年底前完成。

　　廣州市荔灣區(qū)住建局相關(guān)負責(zé)人指出，永慶坊采取的模式即為政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與。

　　打開門做規(guī)劃，打開門做設(shè)計，對兩百多戶居民逐戶征求意見……據(jù)透露，永慶坊二期改造過程中成立專門的委員會，邀請社區(qū)居民、建設(shè)代表、商戶代表和媒體代表，收集了大量意見。

　　廣州市城市更新協(xié)會秘書長、廣州市城市更新規(guī)劃研究院總工程師陳琦也對記者表達了公眾參與的重要性。

　　“作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部老舊小區(qū)微改造試點城市，廣州自2015年以來一直在探索規(guī)劃設(shè)計單位與美術(shù)學(xué)院組建聯(lián)合工作坊和規(guī)劃師進社區(qū)等形式。改什么，怎么改，都要向社區(qū)居民發(fā)出問卷調(diào)查，征求大多數(shù)居民的意見，規(guī)劃師將居民反饋的意見體現(xiàn)到最終的改造方案中，整個過程體現(xiàn)了老舊小區(qū)改造“共建、共治、共享”的廣州模式。在舊村全面改造過程中，對于是否納入改造計劃、引入開發(fā)企業(yè)、改造方案、補差方案等，也都要求80%以上的村民代表表決同意才可以。” 陳琦告訴中國城市報記者。

　　此外，陳琦認為，城市更新是一項創(chuàng)新性的工作，涉及到土地、規(guī)劃、財稅等方方面面，目前尚缺乏針對該項工作的配套立法。在過去，廣東省、廣州市雖也有相關(guān)政策陸續(xù)出臺，但還未形成體系，給實際操作帶來了一些困難。因此，相關(guān)上層次法律的出臺將是城市更新走上成熟臺階的標(biāo)志之一。

　　北京新風(fēng)向：

　　王府井等地標(biāo)商場輸新血

　　“由于國內(nèi)對新增建設(shè)用地供應(yīng)實行較為嚴格的管控制度，大型城市通過新增土地擴張城市規(guī)模的道路越走越窄，對存量自然資產(chǎn)進行更新盤活逐漸成為推動城市發(fā)展的必經(jīng)之路。”陳琦認為，這也是今年中央經(jīng)濟工作會議特別強調(diào)“城市更新”的背景之一。

　　記者了解到，目前城市更新主要以一、二線城市和部分三、四線城市為主，其中一線城市占比接近一半。城市更新的種類主要有老城復(fù)興、老廠房改造、商業(yè)升級、新辦公與新居住等。

　　除廣州、深圳外，近幾年北京、上海也在加快城市更新的腳步。與廣州項目多數(shù)規(guī)模大、周期長相比，京、滬城市更新顯得更“輕巧”，主要集中在商業(yè)及辦公樓領(lǐng)域。

　　特別是京、滬兩地的核心區(qū)域已不再準(zhǔn)許興建新的商辦項目，因此催生了大批“商改辦”“酒改辦”項目；與此同時，一些老舊的購物中心也面臨新的升級。

　　以北京為例。2019年，北京市商務(wù)局確定了十家傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型試點名單，包括王府井百貨大樓、藍島大廈、翠微百貨、資和信百貨、順義國泰百貨等一系列地標(biāo)性傳統(tǒng)商場。

　　“十家商場有的已經(jīng)開始改造，有的正在做改造方案。從經(jīng)營方式來看，都是老牌以百貨起家的商業(yè)，改造方式都是內(nèi)部整體購物環(huán)境提升、品牌提升、業(yè)態(tài)比例調(diào)整。”高力國際華北區(qū)零售房地產(chǎn)服務(wù)部高級經(jīng)理劉瑞京對記者透露。

　　展望2020年，劉瑞京認為北京核心區(qū)的商業(yè)更新形式會越來越多，比如商業(yè)改綜合：低層做商業(yè)+中間層做辦公+高層做公寓或商務(wù)酒店；商業(yè)改定向服務(wù)：涉及醫(yī)療健康、旅游服務(wù)+出入境簽證、展廳體驗等。

　　“另外，北京還將出現(xiàn)一批社區(qū)化的商業(yè)更新：周邊1—2公里主要人群為服務(wù)對象，以精品生活超市、餐飲、兒童教育培訓(xùn)、健身等生活配套為主。” 劉瑞京說。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的“新風(fēng)口”？

　　“中國城市更新蘊含的商機達數(shù)萬億元。”高和資本董事長蘇鑫此前預(yù)測，未來房地產(chǎn)50強中，將至少有一半從事城市更新領(lǐng)域。

　　隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，城市更新被視作未來巨大風(fēng)口。在土地日益稀缺的房地產(chǎn)下半場，也吸引了不少房企掘金。

　　其中，粵港澳大灣區(qū)城市群是房企布局城市更新的重點。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2019年上半年約16家品牌房企通過舊改布局大灣區(qū)，總舊改占地面積近5500萬平方米。房企舊改灣區(qū)布局以廣州、深圳、佛山、珠海等中心城市為主，其中深圳舊改宗數(shù)最多，廣州改造總面積最大。

　　今年中央經(jīng)濟工作會議明確重申了“房住不炒”的定位，同時提出全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制。

　　這意味著，房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟的手段，“平穩(wěn)健康發(fā)展”將是下一年的主旋律。城市更新能否成為房企的“新風(fēng)口”？企業(yè)需要具備哪些核心競爭力？

　　對此，蘇鑫認為企業(yè)需具備三方面素質(zhì)：綜合能力強，有開放意識，以及能耐住寂寞。

　　“城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā)，是產(chǎn)業(yè)升級、消費升級推動的改變城市未來面貌的服務(wù)業(yè)，屬于實體經(jīng)濟。”蘇鑫說。的確，相比于土地開發(fā)來說，城市更新的回報周期更長，需要企業(yè)有長線賽跑的能力。

　　以深圳為例。深圳市合一城市更新集團發(fā)布的《2019年城市更新白皮書·城市更新十周年回顧與展望》顯示，截至2018年底，深圳城市更新項目立項746個，已審批451個，取得實施主體191個，實施率約25.5%。

　　立項項目多，但實施率較低，是深圳城市更新當(dāng)前面臨的情況之一。這也意味著城市更新產(chǎn)業(yè)鏈條較長，因此截至目前，一些需要大拆大建、獨立運作的城市更新項目，多數(shù)只能由資本雄厚的上市公司或國企承擔(dān)。

　　“政府是裁判員，企業(yè)是運動員，兩者要通力配合。” 廣州市荔灣區(qū)住建局相關(guān)負責(zé)人對此認為，事實上，企業(yè)在精細化運行后，是可以實現(xiàn)利潤回報的。“如舊廠房類的改造，對政府來說，這不僅盤活了城市沉睡資源，企業(yè)也可以通過提高容積率，獲得一定的利潤空間。”