網紅商場關停、酒店改為寫字樓、老舊小區被重新規劃，這些城市更新項目成為了近年來北京的一大熱點。業內認為，城市更新的蛋糕足夠大，是房企轉型的方向之一。進入存量時代之后，城市更新被玩出了更多花樣，商改寫、酒改辦等輪番上演，不少品牌房企也紛紛斥資入局這場游戲，搶灘市場。未來，城市更新將成為潮流，北京的城市更新進程也將被進一步規范。

　　城市更新花樣多

　　“現在這個商場的效益太差了，平時也沒什么人來，我打算換工作了。”在萬優匯商場工作的柳女士近期陷入了一場離職焦慮中。萬優匯位于北京天通苑商圈，早在十年前，這個商場經營狀態一片火熱，顧客絡繹不絕。

　　但目前，萬優匯和北京的許多老牌商場一樣，陷入了一場轉型的尷尬。“賣的東西，還有整體的布局跟不上時代的潮流。萬科要接手這個樓盤對這個項目進行升級改造，所以現在很多店鋪都在撤店。”柳女士對《華夏時報》記者說。

　　但是針對未來萬優匯的改造方向，柳女士則稱目前尚不清晰。2019年，不少商場被“城市更新”。例如北京的老牌商場——長安商場，其在2019年6月份閉店，已經與碧桂園文商旅集團簽署了相關項目合作協議，將于明年下半年完成改造，以新的面目亮相。

　　一些老牌商場重新更新成新的零售業態，另一些則走上了轉型寫字樓、辦公樓之旅。以復興門百盛為例，其地處北京的核心商圈，地理位置優渥，但地利未能帶來“人和”。較為落后的經營理念和零售品牌最終也使得百盛踏上了城市更新的“商改寫”之路。

　　在2019年的9月初，“外資第一店”的百盛被傳將把北樓部分改成寫字樓重新入市。

　　“商改寫”之外，“酒改辦”“酒改寫”也是城市更新的重要組成部分。位于長安街的新聞大廈是北京的首個“酒改寫”項目，其于2017年8月份轉型成功，重新以存量物業的形式打造了寫字樓的新市場和新生態。

　　2019年5月份，京東的住所地發生了變更，公司的新住址變為了北京翠宮飯店舊址。京東豪擲27億元受讓了北京翠宮飯店優先公司100%的股權，將該項目改造成以科技研發、商務辦公為主的載體空間，這也是北京今年城市更新的大宗交易之一。

　　戴德梁行北中國區寫字樓主管廉峰哲對《華夏時報》記者說：“商改辦的項目相對于酒改辦的項目來說，能夠獲得更高的市場青睞度。商改辦項目的層高比傳統的寫字樓更高，單層面積也比傳統的寫字樓要大，更能獲得市場的認可，北京目前還是有許多的改造項目的，未來的趨勢也是這樣。商改辦、酒改辦的項目給傳統的寫字樓增加了一些豐富度，企業未來能夠選擇的空間會更多，需求量也會更大。”

　　多房企布局城市更新項目

　　目前，城市更新也成為了許多房企的主力項目，其意在通過這種方式為城市“換血”。在剛剛結束的中央經濟工作會議上，“城市更新”這個概念被首次強調。會議指出，要加大城市困難群眾的住房保障工作，加強城市更新和存量住房的改造提升，做好城鎮老舊小區的改造，大力發展租賃住房。

　　目前，城市更新還是一塊大蛋糕。業內普遍認為，進入存量時代以后，城市更新將成為城市發展的新增長點。據《華夏時報》記者不完全統計，已有包括恒大、碧桂園、萬科、保利、華潤、首創等在內的半數以上的品牌房企參與到城市更新的板塊中。

　　以北京中糧廣場為例，其通過對樓宇的改造，賦予舊有建筑功能性和適用性，深化運營，提升辦公品質，目前是北京城市更新中的典型項目。此外，2019年8月份，萬科董事會主席郁亮在公開場合表示，萬科當下最關注的事情莫過于對城市未來發展的探索以及對城市舊有建筑的改造更新，并隨后在沈陽等地布局了多個城市更新業務，看好這塊蛋糕的未來。此前，萬科接手了望京國際商業中心項目，將其更新為萬科時代中心。

　　據《華夏時報》記者的不完全梳理，目前，北京已有鼎好·日月光、翠宮飯店、中坤廣場、金街國際大廈、中融信托廣場、平安國際金融中心、諾金中心等30余個城市更新項目。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵對《華夏時報》記者說：“城市更新是一個常態化的話題，北京其實算是城市更新中步伐較慢的城市，政府對于改造型的項目沒有明確的像上海和深圳一樣的條文規范。”

　　此外，值得一提的是，更加開放的金融環境使得資本不斷加碼北京市場，北京的寫字樓業態呈現出一片“看漲”趨勢。戴德梁行發布的數據顯示，自2019年以來，21%的大宗交易為城市更新項目，藍圖已經展開。

　　城市更新成未來潮流

　　劉兵認為，未來北京的城市更新進程會更加規范化，城市更新也將成為潮流。房地產行業發展到“白銀時代”，如何轉型博取更多的生存空間成為了最重要的問題。而對于北京來說，老舊項目如何經過“抽絲剝繭”獲得新生命同樣是一大難題。

　　城市更新是房企和城市之間的一場精密合作。中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、教授，住建部科技委住房與房地產專委會副主任委員秦虹說：“城市更新是房地產在轉型時必須要關注的新領域。”

　　秦虹認為，城市更新是大城市再繁榮的重要的支撐手段，可以幫助大城市保持持久的競爭力，擁有更好的發展機會，并同時帶動產業進步。此外，從房企的角度看來，城市更新的頻率幾乎和產業更新的頻率相同，可以給房地產行業帶來更加持久的現金流和發展動力。秦虹表示，城市更新可以從科技、產業、資管等方面入手操作，持續為城市改頭換面。

　　在城市更新這場精密合作中，老舊項目謝幕，但其褪下舊衣之后重新以另外一番面貌支撐起城市的發展。在“舊改”的情懷之外，城市更新離開破損的外殼，再一次吸氧造血。