建造規(guī)劃是德國城市規(guī)劃體系的核心要素，對城市空間生成、建設(shè)和管理具有很強(qiáng)的調(diào)控能力，在當(dāng)代德國城市建設(shè)和管理實(shí)踐中起著關(guān)鍵作用。在漢堡港口新城的規(guī)劃和建設(shè)中，從對建造規(guī)劃與項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的銜接與互動關(guān)系的研究，得到對我國特大城市以規(guī)劃工具有效引導(dǎo)、管控城市更新的啟示意義。

　　1 漢堡港口新城開發(fā)歷程

　　漢堡港口新城是歐洲規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目之一。開發(fā)過程中，地方政府通過規(guī)劃和土地開發(fā)程序來保障城市開發(fā)的結(jié)果符合最初愿景。

　　漢堡港口新城城市設(shè)計(jì)總圖，2000年版

　　項(xiàng)目由漢堡港口新城有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，該公司隸屬漢堡地方政府，負(fù)責(zé)管理“城市和港口政府專用基金”，其中包括港口新城區(qū)內(nèi)由政府劃撥的地產(chǎn)。

　　根據(jù)當(dāng)前預(yù)計(jì)，港口新城覆蓋面積約為157公頃，至2025年時提供1.2萬人居住的住宅空間，提供4.5萬個工作崗位；具備10.5公里的親水開放岸線及公共空間。新建建筑面積約232萬平方米，提倡高密度混合功能開發(fā)，主要功能包括辦公、居住、商業(yè)、教育、文化、休閑和酒店等，地塊容積率在3.7至5.6之間。2015年時，新城預(yù)計(jì)總投資額達(dá)到109億歐元，其中社會私有資本投資占85億歐元，政府投資約24億歐元，政府投資中的15億歐元來自可開發(fā)地塊銷售。

　漢堡港口新城分區(qū)圖，2010年版

　　2 漢堡港口新城建造規(guī)劃的實(shí)踐與創(chuàng)新

　　2.1 漸進(jìn)式規(guī)劃編制與開發(fā)項(xiàng)目緊密銜接

　　漢堡港口新城并非整體編制整個地區(qū)的建造規(guī)劃，而是在開發(fā)過程中，結(jié)合開發(fā)分期和具體項(xiàng)目分批編制，并在整體上呈現(xiàn)從西往東、從北往南覆蓋的格局。目前港口新城在編以及編制完成的規(guī)劃包括1—15號建造規(guī)劃，這些規(guī)劃的面積一般只有數(shù)公頃至十幾公頃，以“補(bǔ)丁”的形式對城市設(shè)計(jì)總圖進(jìn)行漸進(jìn)式覆蓋。

漢堡港口新城1—11號建造規(guī)劃覆蓋圖

　　2.2 利用“規(guī)劃交接期”促進(jìn)規(guī)劃和建設(shè)需求緊密對接

　　通過設(shè)置“規(guī)劃交接期”，使規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目有足夠時間進(jìn)行對接，形成令雙方（開發(fā)者和城市）都滿意的最優(yōu)開發(fā)方案。

　　當(dāng)一個開發(fā)者被選中并通過土地管理委員會的批準(zhǔn)，不意味著直接取得該地塊，而是獲得該地塊的排他性期權(quán)和規(guī)劃權(quán)及義務(wù)，并進(jìn)入一個交接期。在這個交接期中，開發(fā)者必須和城市一起進(jìn)行整個過程：從組織地塊設(shè)計(jì)方案競標(biāo)、方案討論、編制建造規(guī)劃到最終取得建筑許可。

　　“規(guī)劃交接期”開發(fā)流程簡化圖

　　在“規(guī)劃交接期”，開發(fā)者協(xié)助城市組織概念方案設(shè)計(jì)競標(biāo)，概念方案設(shè)計(jì)的結(jié)果是編制建造規(guī)劃的基礎(chǔ)。開發(fā)者需要和新城公司組建的專家團(tuán)隊(duì)及各意見方密切合作，達(dá)成的開發(fā)規(guī)劃方案滿足各方利益，以產(chǎn)生最優(yōu)價值。

　　“規(guī)劃交接期”結(jié)束后，建造規(guī)劃提交州議會和市議會成員組成的城市開發(fā)委員會討論通過，開發(fā)者提交建筑設(shè)計(jì)方案，城市開發(fā)和環(huán)境保護(hù)部門依據(jù)建造規(guī)劃頒發(fā)建筑許可證后開發(fā)者正式獲得土地，項(xiàng)目建設(shè)才正式啟動。

　　交接期的時間約在兩年以內(nèi)，由于取得許可前不進(jìn)行土地交易，此時期地方政府始終可以保持有效的規(guī)劃控制，以保障開發(fā)質(zhì)量、土地使用方案、時間表的嚴(yán)格執(zhí)行。開發(fā)商僅在取得建筑許可證之后才須支付土地購買款項(xiàng)，在交接期中有充足時間可以優(yōu)化產(chǎn)品、進(jìn)行融資和招商工作。通過這種方式促進(jìn)合作、減少開發(fā)利益相關(guān)方的矛盾、保證開發(fā)的可靠性，由此大大降低地方政府和開發(fā)者的成本和風(fēng)險。