城市或區域發展的概念規劃雖然不是法定的規劃，但是越來越受到各地方政府的重視，起到對法定規劃的引導作用。在概念規劃基礎上的總規或控規一定程度上把區域如何發展和規劃作了一定程度的結合，把規劃的實用性向前推進了一步。但我們一直有這樣的擔憂，中國保持每年約1%的城市化率也就是近十五年左右的事，在剛剛打開這扇門的時候，政府和民眾是非常饑渴的，從單一的物質追求一下接觸到國外的先進理念，大家都感覺到自己的視野和高度不夠，開始向外學習甚至直接把國外做法搬到中國。事實上大多數的概念規劃真正深入的時候就會出現投資不切實際，區域發展概念沒有本地特色，一個概念規劃套到哪里都能用等問題。

　　概念規劃編制有多元化趨勢

　　最近我們接受了幾個邀請，在概念規劃進行的過程中，站在市場的角度為概念規劃、總規、控規把脈，把握規劃的可實施性。接到這樣的邀請，我很忐忑，也很高興，感覺到這是一個必然發生的故事。之所以認為這是一個必然的過程，是基于我們對中國當前政府管理體制和城市發展階段的判斷。

　　前文中已經敘述過，中國的城鎮化經歷了市場主導和政府主導的階段，目前進入政企合作、牽手城鎮化的階段。如何能夠讓政企合作更好，規劃層面就做好工作是一種必然的選擇。概念規劃的興起，投融資規劃的流行，這些都不是通過官方的力量，而是市場選擇的結果。但是在規劃實施的過程中，概念規劃不落地的問題一直是很嚴重的，尤其是大片區域的概念規劃，更是難于與實際情況進行很好的結合。所以在概念規劃、總規、控規層面就有市場力量的介入，可以更好地解決規劃的落地問題。

　　在一般意義上，市場力量都是在規劃確定之后才開始研究一個區域的發展和區域對自己企業的影響和機會等問題。企業如果介入區域發展過早，就加大了企業的交易成本。因此在規劃層面介入的企業一般都是本地的企業，外面的企業提前介入較少，因為本地企業對自己區域的資源狀況、文化、區域的優劣勢等都有一定程度的認識，在不需增加太多成本的情況下可以對區域發展給些具體建議。

　　這里就產生了一個問題，地方性的企業由于人力資本的短缺和視野的限制，加之并非專業搞規劃落實的，因此對規劃的可實施性評價并沒有特別好的見地，他們自己的工作也多偏重于微觀，很難對概念規劃做總體上的把握。外面請來的做概念規劃的機構往往給區域發展拉開很大的框架，給出非常美好的建議，看起來前景一片光明，前程一片大好，但卻缺乏實用性的論證。政府在規劃過程中大多數是規劃局一個單位說了算，好一點的有當地的城投公司做業主，參與到規劃中來。因此找一個具有全國視野的，專注于城市規劃落地的機構協助政府在概念規劃的層面提提建議，做些實施性的專題研究，輔助政府做好決策，就顯得非常有意義了。

　　投融資團隊介入概念規劃的方法論和定位

　　很多人，尤其是政府相關人員和概念規劃的一些單位對投融資團隊提前介入規劃缺乏理解，對投融資規劃團隊提前介入的方法論也缺乏認識，因此這里重點談談投融資團隊介入概念規劃或總規、控規的方法論。

　　按照中國傳統文化，凡事有陰陽。在規劃層面，目前概念規劃的性質多屬陽性，具備陽性事物的幾個特點：一是無形性，看得見摸不著；二是就高不就低，即價值觀是往高走而不是往低走，即越高越好，越新鮮越好；三是延展性強，也就是強調規劃的外延性，思維要發散，往想象力上下功夫比較多。這三個特性是目前概念規劃的幾個基本的特點，是概念規劃中陽性的一面。

　　一個規劃如果得到落實，是陰陽的平衡，因此，規劃落實也就是要往有形方面走，要往低了走，要收斂而不是過度發散，這是概念規劃中陰性的一面。概念規劃中的陰性，即所謂的有形，就是要落實到具體的項目上，要落實到具體的物質形態上，這些都決定要落實到資金上，落實到投資上。所謂往低了走，就是要落地，要接地氣，要與當地具體情況相結合，也就是項目要切合實際，要能夠有人投資，投資者一定能夠帶來經濟效益。所謂要收斂而不是發散，是說要把概念規劃海闊天空看起來聯系不強的想法轉化成一條主線，用一條主線把這些東西都串起來，讓發散的各個功能和各個點都能夠指向一個點或指向一條主線。并且讓投資人在現有的各種可供選擇模式中找到對應的近似點。

　　這些是投融資規劃團隊介入概念規劃或總控規層面基本的方法論選擇。投融資團隊要偏向于系統性，要偏向于實用性，要與政策、法律、金融環境等對接，偏重于收斂性。這些都是傳統的純粹規劃設計單位所難于或不愿兼顧的。我們最近做的幾個項目，按照規劃操作明顯是不可實施的，但是通過投融資規劃團隊的深度溝通交流，一方面豐富了概念規劃的內涵和深度，另一方面積極肯定規劃團隊的高屋建瓴的想法，了解實際運作過程中的具體情況，并為潛在的投資人找到了入市的切口，為規劃真正從概念走向實施發揮非常積極的作用。

　　規劃落實難問題有望徹底解決

　　眾所周知，規劃落實難是中國城市規劃和建設領域的一個突出問題。初步估計，很多規劃都是沒有真正得到落實，能夠得到落實的不足10%，或者從狹義的口徑上看，可能不足5%。產生這些原因是多方面的：政府管理者本身的素質和能力是原因之一；規劃設計單位的教育背景，規劃設計的工具特點是原因之二；規劃設計單位急功近利思想嚴重，加之這些年市場很大，蘿卜快了不洗泥是原因之三。現在負責任的政府在做規劃設計時邀請投融資規劃專家參與，確實是比較有前瞻性的做法。在實踐中，不是幾個搞投融資規劃的專家提提建議，而是邀請具體實施投資的單位一起研究規劃的可實施性問題，邀請不同產業的理論和實踐的專家一起研討，同時邀請政府各個部門的工作人員一起研討組織實施，經過多次的溝通和碰撞，最后形成我們具有實施戰略性的意見。

　　城市建設是個系統工程，這種系統性不是體現在每個階段要有自己的系統性考慮，而是要把系統性的理念和方法貫穿到每個階段中去，打破傳統專業狹窄分工帶來的問題，把一個城市的規劃、投融資設計、工程設計等過去看起來很專業的問題，再一次提升到解決問題的高度來看待專業性，站在系統優化和可實施的角度看待專業性，拋棄傳統專家學者狹義的專業性觀念，讓城市這個系統工程問題從規劃設計階段開始，這樣才能把城市建設的更像城市，才能符合新型城鎮化的要求。